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叩首问路,码梦为生

北漂年轻人如何在北京购买人生中的第一套房

关于我

房子

购于 2021 年初,位于朝阳区惠新西街,建筑面积 64,套内面积 45,总价 506 万,中介费 2.5%,户型为小两居:

时序

  • 第一次交 10 万定金的时候需要交中介费了就,当然也可以晚点交
  • 过户当天买家就可以拿到房产证,但是也就拍个照,因为中介要拿着房产证去银行做抵押贷款
  • 补充一下,03-11,原业主拿回了户口保证金 10 万

术语解释

房屋

  1. 原值:上一次买卖成交的价格。如果上一次成交的价格高,就可以少点增值税。
  2. 期房:开发商取得预售证开始至取得房产证止,这段时间的商品房,也就是还没盖好的房。
  3. 现房:开发商已取得大产证的房子,已经盖好的。
  4. 毛坯房:未装修,一般无门窗,墙面只做基础处理。
  5. 精装房:经过精致装修过的房子,可以拎包入住的房子。
  6. 公摊面积:电井间、楼梯间、设备间等公共区域面积(合理范围内越小越好)。
  7. 建筑面积:每套住宅外墙围成的空间的水平面积+公摊面积。 一般我们所说的多少多少平米的房子,都是包含了公摊面积的。
  1. 容积率:建筑面积 / 用地面积,合理范围内越小越好 。
  2. 楼间距:楼之间的距离,会影响采光。
  3. 梯户比:电梯数与户数比,一般说法是:一梯两户、两梯四户等等,理论上比值越大越好。
  4. 车位比:总户数与车位数比。
  5. 承重墙:承担上层重量的墙,不可拆卸。
  6. 非承重墙:仅承受自身重量,可以拆卸。

下图深色为承重墙,浅色为非承重墙。链家的户型图中比较粗的实线就是承重墙。

户型

  1. 层高&净高:层高是上下两层楼板面之间的距离,净高是层高-楼板厚度。一般层高在2.8米。
  2. 开间&进深:开间:宽;进深:长
  3. 复式:层高较普通住宅高,会分成上下两层空间。
  4. 南北通透:房子南北有正对着的窗户或阳台,开窗可以很大限度的进行空气对流。
  5. 动线:人在室内移动的路线。居住动线:客厅-卧室-卫生;访客动线:进门-客厅-厨房;家务动线:卫生间-客厅-厨房。 https://zhuanlan.zhihu.com/p/68713302

销售

  1. 首付: 首付款,首套不低于30%,二套不低于40%。
  2. LPR(loan prime rate):贷款基准利率,由工、农、建、交等中资银行报出的对其最优质客户执行的贷款利率,去掉一个最高&最低,进行算数平均,由央行公布。https://av.sc.com/cn/content/docs/cn-question-and-answer-of-loan-market-quotation-rate.pdf
  3. 商业贷款:商业贷款是银行利用信贷资金贷给个人的一种自营性贷款。
  4. 公积金贷款:公积金贷款是住房公积金管理中心委托银行向缴存公积金的员工进行抵押贷款。
  5. 组合贷款:商贷+公积金贷款。
  6. 等额本金:在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
  7. 等额本息:每个月还的金额一样,其中包含本金和利息,一开始还的金额中,利息占比多点。越往后利息占比减少,本金占比变多。

为什么要买房

刚需

购房领域的「刚需」是指什么?什么情况才算「刚需」?

对于想要定居北京,以后在北京发展的人来说:没房子 = 北漂年轻人,有房子 = 北京人
有些人认为只有买了房子才算真正安定下来,租房始终无法带来安全感

理财

房产是过去20年唯一跑赢M2的投资产品

中国货币供应量为流动性观察指标之一,主要可分为三种:
广义货币供给(M2)= M1+居民储蓄存款+企业定期存款+外币存款+信托类存款
狭义货币供给(M1)= 流通中的货币+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款,其中企业活期存款占中国 M1 比重高达 40%以上。
货币供给(M0)= 流通中的货币。

M1 增速>M2 增速表示民间投资对于未来是“正向”看待,愿意把钱放在活期存款准备随时投资。
M1 增速<M2 增速表示民间投资对于未来是“负向”看待,只愿意把钱放在定存账户,不愿意投资。

M2 的增速一定程度上代表了通货膨胀的速度,钱印的越多,M2 就越大,钱就越不值钱

下图来自:https://www.ceicdata.com/zh-hans/indicator/china/money-supply-m2

在M2急速增长的背景下,谁先能拿到便宜的钱→谁的负债越高同时债务的租金越便宜,谁的财富增长就越快。

而普通人最容易拿到的、最便宜的新钱(贷款)就是房贷,其超长的还款年限+低廉的利息,生来就是最优的资产,是对抗M2增长唯一的武器。而我们的金融机构也很聪明——很多银行并不把按揭贷款看做负债,而是看做优质资产——征信上显示的房贷越多且无逾期,说明你的信用越好。

一组数字
全国商品房销售金额从 1998 年的 2500 亿增长到 2019 年的 16 万亿,规模整整扩大了 64 倍,年化增长 22%,这也让房地产市场是过去 20 年最赚钱的行业之一,一大批企业家前仆后继的冲进去,王石、潘石屹、王健林、许家印等成为房地产红利的最大受益人。

全国商品房销售均价从 1998 年的 2049 元 /㎡ 到 2019 年的 9308 元/㎡,销售单价增长了 4.5 倍,年化增长率为 7.5%,这一数据表面看上去视觉冲击并没有那么大,但这仅仅是全国的平均水平,事实上不同地区分化非常大,一二线城市的涨幅远超三四线城市。

还房贷是储蓄,交房租是消费

这个很容易理解,我年少轻狂的时候也有个疑惑:北京房子这么贵,我用同样的钱在衡水买可以过得非常舒服,何必要在北京住老破小呢?

但是换个思路,现在花 500 万在北京买个老破小,十年之后还是可以换同样一套房子,甚至加上这几年的积蓄可以改善一下;但是如果花 500 万在一个小县城买个大别墅,十年之后你想卖都没人买了。

未来房价趋于平稳,很难暴涨

很多财经博主都觉得在未来很长时间内,房价的暴涨,特别像过去 2017 年之前的那种暴涨已经很难了,不太可能了。

经济的趋势是不好判断的,但是产业的趋势和政策的趋势,我们可以了解一下。今年的上半年,已经有 30 多个房价涨得很凶的城市的相关负责人被中央约谈。这意味着什么呢?房住不炒,房价肯定是很难再有大的变化,就不会大跌,也不会大涨。

在中国真正的刚需就三种人。第一种是农村进城买房子。中国的城市化现在已经做得很好了。最近人口普查的城镇化率 63%,发达国家大概是 70% 多一点,我们再有 10 年也就达到了。所以没有那么多农民到县城买房子了。农民买房子一般不会去大城市,一般是县城。所以如果在县城有房的,我建议可以现在可以考虑处理一下了。第二种是小房子换大房子,叫改善性需求。其实我觉得这块现在也不大,因为中国人均住宅面积现在接近 40 平米。我们再保守一点算现在有 20% 的空置率,如果再加上现有在建的房子,即现有库存,是 20%,把这些空置的房子、在建的房子加起来,未来的房子总量,肯定是够了。所以这个改善型的需求有,但也有限。最后一个就是新增人口买房子,那就是年轻人买房子。人口数据大家最近都听说了,2020 年出生的人口是 1987 年的一半。这个事情就是 20 年以后,房子肯定要比人多。

如果只说北京、上海这些地方,我的看法是这些地方的房子是一个保值的固定资产,有一定抗通胀的能力。但是涉及到具体区域的选择,要仔细地去判断,需要一些专业的知识。但是可以明确的说一点,房地产作为中国最好的投资品的时代已经结束了。就十年以前,让你去买房的,那无脑买了肯定是跑过大部分的投资——就比你去开个厂,比你去干点创业,都稳健都靠谱。但现在这个时代已经过了,不是说房子不能赚钱了,不是买房都会亏,而它已经慢慢会回归到一个正常的投资品的状态。

结论

  • 房子很难再暴涨了
  • 刚需在缩减,县城房可卖
  • 一线房产保值抗通胀
  • 房地产不再是最好投资品

为了孩子

你可以说,我不用理财,人为什么要想十年之后的事情呢,现在过得挺好的没必要买房当个房奴;如果你这辈子贪图安逸,只考虑自己享受,当然可以不买房。在北京买一套房可以在二线城市搞个别墅平层啥的,或者丽思卡尔顿住十年。

但后果是你的孩子大概率要按着你年轻时候走过的路再走一遍,而当他们再走的时候,路途可能是十倍以上的难度,凶险无比。

你从农村考到了北京,如果你放弃为孩子付出,那你的孩子再从农村考到北京几乎不可能;
你进入了全世界最好的企业,如果你放弃为孩子付出,那你的孩子再进入 BAT 这样的企业几乎不可能;
你拥有了幸福美满的家庭、上进的老公 or 贤惠的妻子,如果你放弃为孩子付出,他拥有美好家庭的概率会急剧降低;

以上的例子不胜枚举。至于为什么要生孩子有很多理由,核心是“传承”:浅薄一点,是财富的传承,深度一点,则是人性、知识、能力的传承,即“家学”的传承。

这里列举一个:

所以这也是现在很多年轻人不想要孩子的原因,既然不想让自己走困难的路,那就不走了;ZF 也已经意识到了这个问题,所以出台了一系列政策来解决老龄化以及新生儿下降问题,这是一个大的趋势

北京上学政策

// todo:没经验,待补充…

提升生活质量

疫情过后,买房的人变多了,一定程度上是因为很多人在自己租的房子里过的时间变长了,发现生活质量原来这么差,算了还是自己买房吧。。

如何买房

北京购房资质

在北京购买 70 年产权的住宅需要购房资质。京籍家庭最多可新购 2 套商品住宅,在京无房且连续5年(含)以上缴纳社会保险或个人所得税的非京籍家庭,可买 1 套。此外在通州买房,对购房资格要求更加严格。

居民家庭成员中至少有一人具有北京市户籍的,即视为京籍户籍家庭。京籍家庭还包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭。
建议大家工作满两年之后都去申请一下工作居住证,不仅可用于买房,也可以用于摇号,具体可以咨询公司 HR

北京市单位集体户口是北京市户籍的一种形式,但非北京市户籍人口因就学迁入学校集体户口的,不能作为北京市户籍人员购房(注:京籍户口未成年子女,父母/监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民,可按京籍家庭购房,视为北京单身家庭)。























家庭户籍婚姻状况已有住房套数还可购买住房套数
北京市户籍已婚02
11
单身01
10
满足条件的非北京市户籍不限01
10

确定需求

这部分是非常重要的,首先要确定自己的需求,明确购买意图这点最重要。投资?自住?两者兼得?如果是自住,需要注意房子品质,交通条件,配套资源等条件。如果是投资,需要注意该区域的规划和”故事”。两者兼得,二手房需要挑各种条件较好的笋盘,需要有耐心等和看;新房挑各方面条件较好且有规划或者倒挂的区域。

然后再明确个人预算。预算不用定的太死,上限定的可以高一些,比如一开始首付预算300万,看房时不妨设定为350万,但是不要超过极限承担能力,不建议过高杠杆。然后再根据预算划定范围,最好能明确到街道或地铁站。

明确购买区域。明确意图和预算之后,就可以挑选购买区域。投资者看区域规划,有较好发展前景的区域或者笋盘都可以买。自住者要根据配套资源,家庭需求,工作需求综合而定,重点区域不超过两个。

明确对于房子本身的要求。在挑选完区域后,就可以看房了,此时不需要明确自己要什么样的房子。多看几套该区域内的房子,再结合预算,就可以明确对于小区,位置,户型,楼层,面积等刚性条件的需求了。到此时,基本已经明确自己想要哪里的,什么样的房子了

看好了就下手吧,不要纠结。因为房价的上涨可能就在几个月之内发生,有些人犹豫着一年过去了,房价也涨了几个百分点,相当于一年白干。

准备钱

买房的瓶颈永远不在于房贷,而在于首付,只要首付付得起,没有人会付不起房贷。

优先找成本低+不上征信的钱来借。最后选上征信+成本高的钱。如果是短期借款,年化利率不宜超过 8%,长期借款,年化利率不宜超过当地房贷叠加 LPR 后的利率,一般不超过 6%。

首先是亲友借款,这个是最最推荐的。因为是不上征信+低息(甚至无息,但推荐大家最好按 4% 付利息,谈钱伤感情是真理)。
不要抹不开面子不好意思开口,人生没几件大事,只要规划好自己的还款路径,不做老赖,可以跟任何值得借款的亲友拆借,尤其推荐长辈亲属。
因为长辈亲属大部分没有明确的理财规划,往往不是被无效的保健品割韭菜,就是被股市、基金割韭菜,再不然就是被银行的理财产品和定期存款割韭菜。我们只需要承诺一个高于银行5年期存款利率的收益(如4%~5%),再由父母出面添砖加瓦,大部分长辈的钱可以很轻易借到手。
借钱的时候,也是有技巧的:

首先,有些亲戚适合父母出面搞定的,就不要自己出面,有些亲戚自己先去沟通,再由父母助攻,针对不同情况的亲属采取不同的策略。
其次,跟长辈亲戚借款,不要一次连本带利还清,而是“月月付息,到期归本”。举个例子,30万年化4%,拆分到每个月,大约利息为1000元。这笔利息要按月打给长辈亲属,并表示感谢,同时逢年过节买一些小礼物上门拜访,表示谢意。长辈在意的是尊重与守信用,按月付息,给他们的感觉是“每月都多了一笔额外收入”,“天上掉下一笔小钱”,到每年年底再归本,以示诚意。日常的social则是让对方感受到你放下身段有求于他,获得了尊重感,这个拿钱也买不来,但效果会很不错。
第三,如果短期内无法偿还所有亲属借款,建议采用“空当接龙”的方式来借,通俗一点就是借大舅的钱到期了,再管大姑借一笔还给大舅,大姑的钱到期了管大姨借一笔还给大姑……以此类推,可以多做几条空当接龙的线,每家借款30~50万,一年为期,可以轻松获得低成本的长期低息贷款。
最后,一定一定要按时还款,最好提前1天~1周还,信用是亲友拆解过程中最最重要的事,只要发生一次逾期,上边我们说的东西就全部作废了。

比亲友拆借稍微差一点的,是信用卡。这部分涉及违规,此处不详细说明,仅补充一个需要注意的点:办卡最好一个月一张,不要太频繁(因为办一次卡就要查一次征信)。对于刚刚上手信用卡的人来说,一开始不要去追高额度的黑金or百夫长,这类大部分都是刚性年费,如果不是很熟练,比较容易亏损,找找各大行的经典白、大白金看看,积分可以抵年费的。我在打算买房之前分几个月办了七八张信用卡,基本上各大银行的都办了,以防万一。
信用卡的好处在于只要不逾期就不上征信,且不用开口求人,还有一系列的额外福利如免费酒店、免费机票、免费体检、免费接送机等等,可以冲抵用卡成本。(PS:消费贷金额如果不多,不影响下白金,下卡还是看社保公积金、日均存款、征信。)

公司无息贷款。阿里、腾讯这种公司,还有一些其他公司是支持此项的,这个优于信用卡,不上征信。比如阿里工作两年就有 60 万的无息贷款,不能更香。我司目前没有。

公积金。北京堵上了公积金抵首付的口子,因此排在了信用卡后边,但也就是个过桥的事,公积金还是很不错的选择,也不上征信。但是需要注意,如果有公积金贷款,公积金是无法作为首付的。

消费贷,经营贷。涉及违法违规,此处不表,这两个都上征信,但效率比信用卡高很多,短平快,经营贷需要专人操作。我不建议用来付首付,但是可以提前办理之后用来应急,因为买房后的前两年都会处于没钱的状态,此时如果家里人生病住院需要花钱的话就会比较尴尬。

小贷与其他抵押形式的贷款。这部分,不管是否合法,都不要碰。属于普通人严格远离的加杠杆方式,吃人不吐骨头。

综上,亲友拆借>信用卡>公司相关服务>公积金>消费贷与经营贷>圈内拆借>小贷等贷款
一般来说,前四项就可满足刚需。安全、合法、便捷。我只用了第一项就够了,感谢借我钱的亲戚和朋友 = =

选择中介

在我看来,买房找中介是比较稳妥的一种方式,因为有另外一个真理:专业的事情交给专业的人去干;买房是绝大多数人最大的一笔支出,但是这其中又有很多风险点,一旦被骗,后果不堪设想,但是目前中介都已经非常正规,各个流程明确清晰,可以有效避免被坑

不过,大部分人不想找中介,是因为高昂的中介费,按目前的市价来说,链家一般是张口要2.7%,我砍了半天能到 2.5%,据说目前已经 2.56% 不松口了,店长也白给;上海的中介则更贵一些,一般是买家2%,卖家1%,两头吃,总额能到3%;其他重点城市也差不多,都在2%~3%左右,对于动辄几百万起步的总价来说,实在是太贵了。

那杂牌中介低,要不考虑一下?杂牌小中介倒是便宜一些,但风险在于不靠谱,出了事他第一个跑路,很多购房纠纷小中介是始作俑者。

目前,所有房产中介的服务和价格严重不对等,换句话说中介公司更多是靠卖信息赚钱,而不是卖服务赚钱,但是没办法,不过目前已经开始出政策整治这种现象了,希望以后中介费可以把小数点往前挪一位

看房

看房是一个非常费心费力的过程,首先你需要告诉中介你的诉求,比如一定要 XXX,最好是 XXX,一定不要 XXX,不太想要 XXX,中介会根据你的诉求筛选出一定量的房源,然后你再通过「贝壳找房」看到非常有限的信息,主要是价格、户型、楼层(低、中、高、顶)、地理位置、梯户比这些,将某些肯定不会考虑的划掉之后就是要看的房子

看的过程中,最好能够给每一个房子标注一下优缺点,同时结合自己的倾向有一个排名

不过为了节省时间,也不需要看太多,30-40套基本足够,但是要各种户型都看一下;然后就要做出取舍了,没有完美的房子,所以看房的过程就是不断焦虑再缓解再焦虑再缓解最后终于下定决心不再焦虑的过程。。

几个不要

不要先买后卖

看个 2021 年 8 月份发生的事情:
西城区德胜门一个房子骤降 200 万,以 550 万总价对外出售,北二环挂牌均价都在 700 万以上,经过后续了解,这套房子牵扯了四户人家,这套房子位于德外大街甲 22 号院,是一套东向的一居室,面积是 36.2 平方米;

原本这套房子是甲向乙买的,对外挂牌价是 760 万,经过议价之后,乙决定 730 万卖给甲,成交日期是 7 月 1 号,甲买这套房很明显是为了占坑学区,但是就在 7 月 2 号这天,西城的学区政策出来了,所以甲就想违约,交的几十万也不要了就当违约金了,但是乙就难受了,因为乙先买再卖,已经买了丙的房子,交了 50 万的定金,但是因为甲的违约导致乙没办法付给丙首付,这时候丙也难受了,因为他也是改善住房,先买后卖定了丁的房子,一样的配方,就导致乙丙丁都因为甲的违约而没办法完成交易

那为什么会降价 200 万呢,是因为丙的房子也在德胜,所以丙在卖给乙的时候就便宜了 50 万,再加上甲的违约金,就有了降价这个事儿;这套房子最后底价是 560万 ~ 570万 左右,但是需要全款,周期限最多一个月的时间。

所以一定要先卖后买!

不要买商铺或商住

无论是商铺和商住都不能买,其面临的风险是阴跌和无人接盘。
说白了住宅是亲儿子,商住就是后娘养的,随时可能被亲妈一顿猛锤。当然背后的原因则是商住从融资、拿地、盖房开始监管就比住宅松很多,购买也不受限购影响,且户型都偏小流动性好,更容易炒高价格,与长线“房住不炒”的政策相违背。

不要买小产权房

小产权房就是产权存在问题的房子,具体原因繁多,只要办不到正式的房产证都叫小产权房,通州有北京最大(200 个足球场)的小产权社区:太玉园,隔壁就是环球影城,外表和普通住宅没什么区别,内部和老破小差不多,均价两万一平,可以上幼儿园,但是没办法上小学

现阶段北京已经严禁交易小产权房,所以远离小产权房

?不要买学区房

价格是抵御风险的最后一道防线,拒绝为任何因素支付溢价。
学区的风险在于溢价过高,附加价值(学票)的保值率存疑,非常不稳定。这部分风险主要来源于政策的不确定性。也就是说,学区政策很容易朝令夕改,引起所在区域房价的大规模波动,而政策又无法预测(只能预测利空,不能预测利好,除非你爸爸是教育部司长级以上的官员),因此学区房是非常差的投资标的。

教育并不是有学区房就够了,更多人买学区房,赌的一是给家长自己的心理安慰:我都上千万买学区了,孩子学习不好跟我关系就不大了;二是赌 6 年or 9 年后加价卖出去。教育是个更高维度的事情,比房子难得多,需要花更多的钱和精力来完成,学区在教育这件事里占比 1% 都不到,且有无数的替代品。
说得明白一点,买学区房 ≠ 孩子学习好 ≠ 孩子能培养成才 ≠ 能考上清北 ≠ 能找到好工作组建好家庭 ≠ 能赚钱 ≠ 能走向人生巅峰。这个不等式像漏斗一样,每一道都会筛选掉 99% 的人,真正能走到最后的微乎其微。
时来天地皆同力,运去英雄不自由,这是千古的真理。你去问问张一鸣,他这样的万中无一的天才型成功者,小时候父母给买学区房了吗?

20210703 北京东西城学区的突然变动,就是我们笃定学区一定会下跌、学区政策一定会往“公平”方向转变的最好论据之一:假设德胜学区一共1000个坑位,过去一直是1000个孩子上学,但伴随着学区房频繁交易+属地单位孩子变多+递条子+各种各样的情况,1000个坑要对应2000个孩子,学区政策的每年小修小补随着时间延展逐渐失去效用——那好,老子直接掀棋摊子不玩了,一锤子一刀切,全部打乱了随机分配,大家谁都别有意见。

20210817,又出新政策了,教师轮岗制度,详情见:北京突然宣布!重大消息!!

交易技巧

VS 中介:

  • 每看一套房,都问一下中介:听您介绍了这么多好的方面,您觉得这个房子有什么缺点呢?,如果能客观的分析,那说明这个中介还算实在,否则就赶紧换中介好了
  • 有些人喜欢找多家中介,并且在一开始就直说:我找了三个中介,想多对比一下再做决定。这样一方面能激发中介争夺业绩的斗志,另一方面如果真的不在他这里买的话,也能减少愧疚,毕竟丑话已经说在前面了。
  • 一定不要和中介交底牌!!!不要聊的太多,最好面无表情,让他猜不到你是喜欢还是不喜欢。
  • 如果你是在链家看的,去看一下这个房子是不是链家的独家房源,如果在其他平台也有这个房子,跟链家就可以谈中介费,链家的底线是不跑单,最低是费率是 2(但是一般很难谈到,现在基本上 2.56 不松口)
  • 如果你能私下搞到业主的联系方式,且业主同意,直接找我爱我家(除链家外相对比较靠谱的中介)去走流程,1 个点的中介费足够,按你的房子至少省下小十万中介费
  • 提前谈好中介费,最好不要签约的时候谈,因为一点都谈不下来

VS 卖家:

  • 和卖家直接谈判时,强硬一点,不要显得很有诚意。表现出自己选择很多,可买可不买;当然也要适度,抢手的房子你稍微强硬一点可能就被别人抢走了
  • 对房子微褒后贬,否则卖家容易反感
  • 交房时间晚、低层或顶层、临街、朝西、定金高都可以作为讲价的理由
  • 有些卖家喜欢定金高一点,比如给 20 万定金,总价可以便宜 10 万,这种对于买家来说是比较划算的

关于贷款

房贷可能长达几十年,这也是“房奴”一词的由来,而贷款本身的计算方式又比较复杂,所以把它单独拿了出来。
可以使用 App 房贷计算器或各种在线工具进行计算:
可以先看下面的理论部分,再回过头来看这张图,就知道是如何计算的了

公积金

以北京为例,公积金一般是你 12 个月工资的 24%,你自己交 12%,公司交 12%,涉及房产消费时可以办理提取,如租房、装修、买房、还房贷等等。部分地区比例会有差异,有的地方会少一些如上海。但我司在北京地区是满额交的,这个额度和封顶金额(北京 2020 年是 6668 元,2021 年是 6774 元)是根据地方政府规定来执行的,一般不会有太大问题。

北京市住房公积金主要分为三类:市属公积金、国管公积金和中直公积金。
判断公积金的类别的方法 有:

  1. 当事人向本单位负责缴存公积金的部门或人员咨询、确认。这种方式为最优方式。
  2. 通过下列信息判断:
    • 市属公积金缴存地点:北京市(包括各区县)住房公积金管理中心 ,单位登记号举例 110XXXXXXXXXXXX XXX00 。
    • 国管公积金缴存地点:中央国家机关住房资金管理中心 ,单位登记号举例 512XXXXXXXXX 或 502XXXXXXXXX
    • 中直公积金缴存地点:中共中央直属机关住房资金管理中心、北京住房公积金管理中心中直分中心

公积金可以在放贷之后取出来用来还借款或用于装修,但是组合贷的话没办法作为首付一部分,而且看政策现在也越来越不让把公积金作为首付的一部分了;公积金的首次提取较麻烦,可以联系公司 HR 办理约定提取,三个月将公积金直接打到特定的公积金用卡里。

普通住宅、非普通住宅

普通住宅需要同时满足以下三个条件:

  1. 住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,以评估报告所示容积率为准;
  2. 单套建筑面积在140平方米(含)以下,以房产证所示建筑面积为准;
  3. 依照房产所在区域,满足所购房产的单价或总价(满足其一)不超过所在区域的地区指导价(见下表)。

上述三个条件有一条不满足的即为非普通住宅,所以五环内的二手房的银行评估价一般都会往 468 万去靠近

公积金贷款

这部分信息可能会发生变化,以北京住房公积金管理中心为准

最低首付比例

从下图可以看到,一般首套普通住宅的首付比例是 35%

贷款金额

市管和中直的公积金贷款上限和缴纳社保的年限有关,每年 10 万,首套的话北京封顶 120 万,国管公积金不按工作年限计算直接封顶;
东西城户籍居民购买城六区(东城区、西城区,海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区)以外房产可多贷 20万 最多 140 万,城六区居民购买城六区之外的房子,公积金可多贷 10 万,最多 130 万。二套房不管购买哪里的房子,最多贷款 60 万元。

这里注意一点,如果是夫妻共有产权,即房本上写多人名字,公积金贷款上限也是取高值,无法相加
如果公积金有提取记录,将影响贷款额度,具体可贷金额需要去公积金管理中心核查确认,所以建议在放贷之前不要取出公积金

贷款年限

住房公积金个人住房贷款期限一般最短为 1 年,最长为 25 年。具体到个人要结合借款申请人年龄和所购房屋的剩余使用年限来确定:
按贷款人年龄计算:

  • 市属公积金:70 - 夫妻双方年龄较大的一方
  • 国管公积金:69 - 夫妻双方年龄较大的一方
    按房龄计算:
  • 砖混(混合):47 - 房龄
  • 钢混(混合):57 - 房龄
    以上述两个年限中较短的年限确定为可以贷款的最长年限。

除上述三个条件之外,借款人的月还款额,不能低于个人公积金月缴存额2倍。
另外在保证借款申请人基本生活费用的前提下,按等额本息还款法计算的月均还款额不得超过申请人月收入 60%,当前基本生活费为每人每月 1540元,基本生活费会随政策调整而变化,可以简单理解为贷款人提供的收入证明要超过其所有待还月供的2倍,包括本次房贷,家庭其他车贷、消费贷、其他抵押贷款等 。

贷款利率

基准利率 3.25%

商业贷款

最低首付比例

贷款金额

没有相关规定,应该是根据征信来判断,但是没有严格意义上的上限

贷款年限

  1. 与房龄有关:一般是 30 年内房龄,贷款年限 + 房龄 < 50(各银行间有差异);
  2. 与借款人年龄有关:65—年龄。一般最高 65 岁,个别银行 70 岁;
  3. 最长不超过 25 年(商业用房最长贷款年限 10 年)
    以上三者以贷款年限短的为准

贷款利率

首套贷款 LPR 加 55 个基点,最新 LPR 4.65%,贷款利率是 5.2%。二套贷款利率上浮 105 个基点,贷款利率是 5.7%。

基点(BP,即 basicpoint),万分之一的意思,0.01%。每个银行会在 LPR 利率的基础上增加 BP,具体 增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中,银行执行的商业贷款利率形成机制为: 商业贷款利率=贷款基础利率(LPR)+基点(BP)。

组合贷

一般大家买房申请房贷都是组合贷款,优先申请公积金贷款,公积金贷款之外不足部分再申请商业贷款,贷款金额为二者相加,贷款年限为二者中较短的。

商业贷款 VS 公积金贷款

原来,这些就是公积金贷款与商贷的差别

商业贷款 公积金贷款
贷款比例 首套能贷 7 成 首套能贷 8 成
贷款利率 LPR + 上浮,五年期为 5.2% 3.25%
贷款流程 办理过户之前审核贷款 办理过户之后审核贷款
审批时间 20 个工作日 40 个工作日
使用人群 基本上是所有人 公积金缴纳者
审批机构 银行审批,决定权在银行 通过公积金管理中心审批,决定权在公积金管理中心,银行只是执行机构
年限和额度 还贷期更长更灵活 有上限
二套房 对二套房贷的政策性限制更多,利率更高 不受影响

等额本金 VS 等额本息

不管是公积金贷款,还是商业贷款,偿还给银行的月供包含两个部分。第一个部分是直接偿还当月的利息,第二个部分才是用于扣除你欠银行的本金。

一般大家都会听说,等额本息就是每个月还的钱是固定的,最终要付的利息会稍微多一些。而等额本金是每个月偿还的本金是固定的,但刚开始的那段时间偿还的利息会很多,还款压力比较大。等再过一段时间,也就是到了还款的后期,偿还的利息慢慢就减少了。

举个例子:

  1. 年化利率 6%(商贷也没有这么高,只是方便计算);那么月利率就是 0.5%,因为是每个月还一次钱;
  2. 假设贷款了 12 万,一年还清,相当于是 12 期;

第一种方式:等额本金
每个月还的本金是固定的,就是 12 万 / 12期,就是每个月还 1 万的本金;
每个月还的利息是不一样的:
第一个月要还的利息 = 12 万 0.5% = 600;
第二个月要还的利息 = 11 万
0.5% = 550;

第十二个月:1 万 * 0.5% = 50;
最后总共要还的利息是 3900 元;
这就是为什么等额本金这种方式一开始还的多,后面还的少的原因

第二种方式:等额本息
每个月还的本金 + 利息是固定的
那根据这个,我们可以列出来 12 个等式,同时知道第一个月要还的本金是 12 万,最后一个月要还的本金是 0,就可以计算出来每个月要还的本金 + 利息是多少了
具体计算公式比较复杂,最后得出来每个月要还 10328 元,也就是说每个月的利息是 328 元
最后总共要还的利息是 3936 元;
所以等额本息每个月还款额固定,但是最后要还的利息会稍微多一些

总结
虽然等额本息的这种方式总共产生的利息要多于等额本金,但是仍然是目前比较多的人的选择,这是因为等额本金这种方式前期多还的那些钱和后面少还的那些钱相比并不等价,假设还款 30 年,前期多还的 10 万 和后面少还的 10 万因为通货膨胀的原因,他们所能置换的东西已经不一样了,所以比较推荐等额本息这种方式,同时贷款年限最大化,把杠杆拉长。

那等额本金这种方式就没有什么用了吗?在特定情况下是有用的:如果家庭的收入变化不大,也没有理财投资的习惯,与其把剩余的钱放在银行活期存着,还不如多还一些放到房贷里面,以最快的速度还完你的本金。当然这种情况并不适合互联网。
关于等额本金和等额本息这两种还款方式的详细对比可以参考:

买什么样的房

税费政策

不动产交易中涉及的税费主要有:契税、增值税及附加(教育费附加、城市维护建设税、地方教育费 附加)、个人所得税、印花税、土地增值税、土地出让金、不动产登记费等。

契税

契税,是指在土地、房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种财产税。契税条例规定的契税税率为 3%-5%。 北京市的契税税率为 3%。
简单来说,首套购房,当面积 ≤90 平米时,契税是 1%,当面积 >90 平米时,契税是 1.5%;二套购房时,契税都是 3%
注意,契税首套和贷款首套认定方式不同,贷款是认房认贷,契税是认房不认贷。

增值税及附加

增值税及附加,包括增值税和增值税附加,增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税,是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方 教育附加三种税的总称。
房屋性质(普通、非普通)、房屋持有年限等因素会影响到增值税额:
个人购买普通住宅的时候,不满两年全额征收 5.3%,满两年免征增值税
个人购买非普通住宅的时候,不满两年全额征收 5.3%,满两年征收差额增值税

个人所得税

个人所得税,是指对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税。
影响个人所得税税额的因素有:房屋性质、持有年限、出售方家庭持有套数(唯一或不唯一)等
满五唯一的商品房住宅免征个人所得税
不满五唯一的商品房征收差额个人所得税,网签价格 ≥ 核定价格:(网签价格 - 原值 - 原契税 - 网签价 格 × 10% - 贷款利息)× 20% ,网签价格 < 核定价格:(核定价格 / 1.05 - 原值 - 原契税核定价格×10% - 贷款利息)× 20%
不能提供原值的房屋,比如常见的已购公房,央产房,回迁房(二类经济适用房),按 1% 征收个人所得税

土地出让金

土地出让金,主要是针对房改房,即已购公房、按经济适用住房管理的二类经济适用住房。即该房是在划拨的土地上建造的,交易时需补交土地出让金。
一般情况下,商品房是不需要补交的,所以就不再介绍了,可以自己查询。
总结

  • 契税是需要买家承担,增值税和个人所得税是卖家承担,但是北京房产交易是卖方市场,卖家会把这部分税费加到房价里
  • 所以,一般优先选择“满五唯一”的房子,增值税和个人所得税都能减免,房价也没有税费带来的溢价

价格

每个人的条件(主要是双方父母)都不一样,所以先有一个大概的预算,在预算所及之内,往综合条件最好的买,不要省,用足首付(借款包括在内)和贷款,能一步到位做好,因为北京的房子动辄几百万,一般都会持有几年甚至十几年;
可能有好多同学担心还不起月供的问题,其实往高里算,月供 2 万,两个人加起来公积金就能一万多,每个月还会富余一些,一个人的话也没有太大的问题,毕竟还房贷的过程是在储蓄,所以,程序员在北京买房不用担心月供,只要攒够首付就不是问题。

城市

一线城市有北上广深,现在还有准一线城市、新一线城市,那有必要一定要在北京买房吗?
建议看一下这篇文章:未来一年,这些城市不要碰 2021.7.30,放一下结论:
如果未来的中国,只剩下 20 个核心城市。请问会是哪几个:
第一梯队:北上深广
第二梯队:杭南津渝
第三梯队:郑州,武汉,成都,苏州,合肥,长沙
第四梯队:西安,昆明,沈阳,青岛,福州,宁波
名单或许有争议,尤其是后几位。但大致就是这么个意思。

如果我们继续考察前 20 位城市的话。

  • 深圳刚刚涨完,目前调控最严厉期,成交量跌到冰点。
  • 上海一轮涨完,基本面非常老龄化,天津化。我对上海极度悲观。
  • 广州主体涨完,边缘地区仍有补涨。例如荔湾不知不觉到了5W多。
  • 杭州刚刚涨完,主升浪结束,明星板块不再建议追涨。周边落后板块可关注。
  • 武汉经历了现场调查,目前整体气氛仍非常偏冷,只有“光谷东”等少数板块有热度。
  • 天津踏过五年熊市,估计仍需要二年熊市。创下“大城市不景气”最高纪录。
  • 福州快撑不住了,安慰福州网友,“2023年我们来救你”。
  • 沈阳受恒大拖累,恒大盘在砸场全城。
  • 长沙是最受外界误解的。长沙虽然有“控盘”,指导价每年提高不超过+15%,可你架不住他年年调啊。长沙房价远比外界传颂地贵,目前已超过了重庆。

上深广
杭州南京天津,重庆
郑州武汉,成都,苏州,合肥,长沙
西安,昆明,沈阳,青岛,福州,宁波

地段

李嘉诚曾经说过,房产最重要的是什么:地段,地段,还是地段

对于年轻的刚需一族,在选择位置和地段时可重点围绕这几个维度去选房:

  1. 地铁站 1km 范围内
  2. 房子的房龄
  3. 通勤时间
  4. 商业配套

目前北京几个重点工作区域就是CBD、中关村、望京、西二旗、金融街、亦庄。主要集中在互联网和金融两个行业。下面这些都是二手房:

  • CBD 上班的 可以往东边看 → 石佛营、朝青、常营
  • 望京 上班的 可以往北看 → 后沙峪、北苑
  • 中关村 上班的 可以往东北看 → 亚运村,或者 4号线南边的大兴区域
  • 金融街 上班的 可以往西边看 → 石景山
  • 西二旗 上班的 可以往东北边看 → 霍营、回龙观、立水桥
  • 亦庄 上班的 → 就沿着亦庄线看吧

❎ 环京

环京不是北京,环沪崇明不是上海,东莞惠州不是深圳

详情见:环京这一地区房价从2.3万跌到6500,为何无人问津?答案有三个

❎ 郊区新房

给你推重点城市郊区新盘的(摇号倒挂的除外),都不是啥好人。这部分人群中介居多,一定有自己的利益在里边。

郊区之所以叫郊区,是因为基础设施不完善,生活质量比较差,同时交通不便,上班不方便,买了之后可能需要等几年周边建设的差不多了才会有人接盘(还要承担年限带来的贬值)

当然,如果你确定就在一家公司养老,干一辈子,然后在公司附近买一套新房,那也没问题,但是程序员会在一家公司干一辈子吗?互联网公司的寿命能有多少年呢?

✅ 核心地段

位于核心城市核心地段的老破小,一定是伴随着城市的发展而上涨的。一个大型城市的经济中心迁移,没有一二十年的功夫是做不完的,而且越大的城市,各种中心越难外迁。且即使政治功能迁走了,想要短期迁徙上千万人,几乎是不可能的事情。再加上中国人安土重迁的习性,新造一个核心的卫星城(雄安),要比把旧中心迁移到新中心的难度小得多。

可以发现,不再搞货币化安置,也不再搞大规模的拆迁,而是修修补补能多过几年就过几年。可以预见的是,至少在核心城市如京沪深杭成渝武汉苏州南京,由于整体策略方向变换的影响,楼龄对于房价的减分因素会越来越小,直至变为京沪内环(二环)附近的现状,即不再盖新楼,而是整体旧改(上海内环还是有新盘,但北京除了德外等少数地区,基本已经没了)。从这个维度来说,至少保值这一层面,老破小的楼龄风险会逐渐下降,所以如上文所述,核心城市核心区域的老破小,如果挤干水分(溢价),是可以买的。

购买老破小的主要理由是便宜+生活便利。老破小也是有缺点的:停车困难;上下水主管线容易出问题;楼层防水&保温层差、密封不好、漏水的概率也大;小区物业维修水平、管理水平落后等等。但权衡之下,老破小仍然是不错的上车盘、工作盘、投资盘。

户型

关于户型,我读过的文章里面,这个已经解释的非常清楚了,强烈建议买房之前阅读一遍:你理想中的完美户型长什么样?

方正

户型方正就是户型中规中矩,没有奇怪的边角或者倾斜的设计,如果有一个突出的边角整个房型会看起来比较奇怪,而一般奇怪的房型的价格也会受此影响的。

下面这个户型就在我们小区,可以说是不方正的典范了:

朝向

一般来说,南北通透、朝南、朝东南、朝东的,是最优的朝向,这样也会带来最多的阳光。如果能再加上大的落地窗,那就更好了。
其次是西南,最次是北向。
有些朝北(包括西北、东北)的户型,房间也没有那么暗,主要是客厅或者卧室内有大大的落地窗,显得房间很亮,不介意朝向的话也是可以的。
但是整体来说,如果能选择朝向好些的户型,那就不要将就。个人认为朝向是最重要的了,因为无法改变。
如果是卧室朝西的话,则会有西晒的问题。

动线合理

动线合理是指从动区走向静区的过程中,路线是否有交叉。如果交叉过多的话,在日常生活中会有打扰,互不打扰是最好的分区。
居住动线主要分为以下几种场景

  • 就餐路线:卫生间、厨房、餐厅、客厅
  • 学习路线:书房、阅读空间、阳台
  • 刚回家路线:进门、玄关、厨房or卫生间、客厅、卧室

动静分离

这是指活动的区域和安静的区域相分开,活动的区域包括客厅、厨房、餐厅、公卫、 花园、阳台等;安静的区域包括卧室、书房等。
最好的情况是主卧深藏一侧,主人不会被打扰,客厅、餐厅、厨房集合在另一侧。

其他

除了上面比较重要的几点以外,还有一些比较小的点:

  • 格局清晰:对于每个房间单元都有明确的功能分区,而不是一个模糊的状态。清晰的格局会提升房间的利用率。
  • 分房合理:这是说对于不同的房间面积,可以做出合理的房间数量。一般来说 60-80㎡可以做到2-3房;80-120㎡可以做到3房;120-150㎡可以做到4房或者4+1房。不过这个没有什么标准,比如有些人就喜欢很大的卧室,那 100 平米的一居其实也无伤大雅。
  • 干湿分离:干区主要是指的是洗手间的部分,湿区主要指的是淋浴的部分,干湿分离对于洗漱体验的提升是非常大的。不过这个适合家里人比较多的场景,以及卫生间足够大(至少 6 平米)能实现干湿分离。
  • 有头有尾:这一点指的是大户人家,一般房间面积在 150㎡ 以上,户型在 4 房及以上的豪宅户型,这里的头指的是房间的核心区域如卧室、客厅、餐厅等,而这里的“尾”指的是工人房,也就是保姆间。
  • 利用率高:利用率高指的是在有限的面积中能够最大化的利用面积,设计出最优的户型,一定程度上可以靠后期设计来弥补。
  • 入户玄关:这一点和风水有关,门户得当是指在很多房间设计中,没有入户玄关的遮挡,从入户门进门就直接一眼望到底,客厅、餐厅、卧室一览无余,对于小户型来说问题不大,但是对于大户型来说风水不佳。最好的设计是有一定的遮挡,有回旋的余地才能留住“财源”。

楼层

楼层也是非常重要的一个筛选指标,因为这个是没办法改变的,同时带来的居住体验影响也比较大,一般来讲,高层的话越高越好,因为越高采光约好,同时也会越安静(不用考虑电梯停电问题了,一年也停不了一次),综合来看,居住体验从好到差排序:
高层中的次顶层(凤凰层)> 中间层 > 顶层 > 一层
一层往外租的话租金经常要比顶层高很多,尤其是没电梯的话,因为很多年轻人都喜欢租一层,不用爬楼或者等电梯;不过自住强烈不建议一层,采光差、返潮、虫子多等等都严重影响居住体验

风水

风水这个东西很玄,你可以不信,但是不能保证将来你卖房的时候买家也不信,所以可以作为选择房子时考虑的一个点
最简单的一个例子,盈都大厦没有 3、4、13、14 层,这也是风水的一种体现
风水要是展开讲可太多了,具体见:购房风水指南:教你怎样看房子的风水

精装 VS 简装

价格是抵御风险的最后一道防线,拒绝为任何因素支付溢价。

精装房能买吗?能买,但是拒绝为装修付费,因为绝大多数的二手房买过来都是要重新装修的,比如你买的房子上一任业主是一对老奶奶老爷爷,他们的居住习惯和用品和你能一样吗?

板楼 VS 塔楼

板楼和塔楼的区别?板塔结合好吗? - 知乎
二者没有孰优孰劣,结合自身需求即可,和房子有无电梯是一样的道理

板楼 塔楼
户型 多是正南北方向,进深长,南北通透,而且户型方正,平面布局合理,各功能空间尺度适宜 各种户型参差不齐,很难实现南北通透,所以塔楼能朝南就不错了,不用强求南北通透
公摊面积 比较小,得房率 90% 以上 因为电梯等原因导致公摊面积大
梯户数 一般一梯两户或一梯四户 两梯八户啥的不在少数
人员密度 低,居住性好 高,居住性差一些
房价 因为建筑密度比较低,所以每平米的房价高一些 建筑密度高,所以每平米的房价低

常见问题

现在的房子没还完贷款,能卖吗?

未还清贷款的房子还处于抵押状态,是不能上市交易的;但是,在现实中,可以通过一些方法来实现:

  1. 转按揭:通俗地讲就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款;但在实际操作中,不同银行有不同规定,具体的还需要咨询相关的银行方面。据目前所知,只有建设银行可以办理按揭转让。同时需要委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜,二手房转按揭业务银行不接待个人办理申请;
  2. 用买方的首付款缴清剩余贷款:这是当下二手房交易中最多应用的模式。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,来进行下一步交易;
  3. 利用银行贷款来缴清剩余贷款:如果以上两种方法都行不通,那么卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产),以结清按揭贷款。不过这个难度比较大,因为一般人只会有一套房产。

为什么二手房的首付有时候快一半了?

非普通住宅的话要额外交很多税,所以基本网签都是按照普通住宅的最高来签,这样可以达到贷款上限,
所以,也就是说,首套的话,五环内普通住宅最高贷款 303 万(468 0.65),五环到六环是 243 (374 0.65)万,剩下的全是首付,根本不是总价的 30%。

怎样算首套?

一般来说,主要城市在首套认定上,认当地房,全国贷。即征信只要查到房贷,无论是否在哪里贷款的,是否结清,都不算首套房。
所以现在北漂的夫妻经常是在领证前用一个人的名字买房,然后再买第二套之后再领证,但是有风险

公积金贷款用不用?

如果是市管,工作年限比较低就可以先不用;如果是国管,首套一定要用,能省几十万至少
公积金一个人只能贷款两次,所以一定要用足

全款买房的里面走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车从马路牙子往外挪走一走

什么时间段看房合适?

一般冬季夏季是低谷期,看房的人少,价格好谈,但也不绝对。
除此之外,冬季也是衡量房子采光,保温性的好时机,租房也是一样的

靠近地铁带来的溢价有必要吗?

其实不单单是北京,一线城市中的上海、广州、深圳地铁发展完善,那么买房的时候就很有必要选一套靠近地铁的。地铁对于价格的影响是最明显的,什么公交车站、轻轨站、高铁站 都不如地铁的价值高。因为:

  1. 地铁造价成本极高,平均一公里的造价不低于10亿元,后续还有庞大的维护成本,说地铁是用黄金铺成的毫不为过,这么昂贵的地铁一定要建造在最有价值的地方。
  2. 地铁通到哪里,人和资源就会去到哪里,地铁越密集,越有利于资金和人口的沉淀,经济增长也会加快。
  3. 地铁规划一旦确定下来,基本不会有变动,尤其已经开建并确定了开通年份之后,更是板上钉钉。

其实所谓地铁对房价的影响无非就是2个点:
一个是地铁附件的房子是否比远离地铁的房子更贵、更容易卖出,这个就不用多做解释了,去贝壳上看看同一地铁站附近小区的成交记录就清清楚楚了;
第二个是地铁开通前后是否对周边房价有明显的提升作用,我认为是绝对有的,所以提前了解北京市地铁规划对于房子的选择也可以起到一定的指导作用。

之前公积金在别的城市交,买北京的房能用公积金贷款吗?

若公积金缴存地点不在北京,申请人申请公积金贷款,需要开具异地贷款缴存证明走特批。

扩展阅读

One More Thing

买完房就结束了吗?

错,还有装修等着呢;相比买房,装修的坑就更多了,而且装修过程的中介(装修公司)更是收钱不仅不干事儿还给你惹事儿的主,具体攻略我还在总结中,敬请期待…

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听说赞过就能年薪百万